איך לצלוח את אתגר הבניה במינימום כאבים בראש ובכיס?


קיבלתם החלטה לבנות בית? יופי. כעת, לאחר שבחרתם שטח ולפני תשלום למינהל עבורו, ודאו שהמגרש עבר "פרצלציה" (חלוקה ושיוך לטובת קרקע מותרת לבניה פרטית, תהליך שעשוי לקחת שנים רבות), והקפידו שבחוזה הרכישה יהיה אישור שמותר לבנות באופן מידי. בשלב הזה תחויבו במס שבח – תשלום שלרוב לא מציינים באוזניכם. וגם דמי ביוב.

כעת תקבלו מהמועצה "תנאי בניה" לטובת תכנון ותמחור ראשוניים. מדובר בנהלים והגדרות שיש להכיר, כגון: גובה ורוחב מותרים לבניה, מספר קומות מקסימאלי, אפשרות למרתף, סוגי גג... לאחר היכרות עם התנאים שלכם, גשו לבנק ובקשו אישור עקרוני למשכנתא. תקציב הבניה מבוסס על שלבים אלו: תכנון, הנדסה, ביצוע, גמרים וריהוט. התייחסו לכל התהליך והיערכו כלכלית.

האדריכל הוא המפקח העליון של הבית. אם קיר יוצא עקום זו אחריותו בדיוק כמו של הקבלן. מופתעים? בצדק. הרבה אדריכלים קצת "נעלמים" מהשטח לאחר סיום התכנון. הימנעו מכך ע"י חתימת הסכם מפורט מראש (לא לפני שיצאתם לשטח, ראיתם בתים של האדריכל וקיבלתם המלצות מלקוחות), הכולל:

  • הגדרת קצב עבודה של כל השלבים וזמני מענה מקסימליים.
  • כתב כמויות מפורט, פריסות ואף עיצוב פנים (מומלץ להכניס כבר בשלב התכנון האדריכלי).
  • סט תכניות עבודה מפורטות לכל פרטי הבית.
  • לוח תשלומים מודולארי. אנו ממליצים על פריסה ל-6 תשלומים: מקדמה / אחרי סקיצה סופית / אחרי אישור גרמושקה / תכניות עבודה מפורטות כולל כתב כמויות / אחרי גמר שלד / אחרי גמר הבית.

זכרו! האדריכל מחויב על פי חוק להגיע ולפקח על כל שלבי הבניה - בניית קירות, ריצוף, פיתוח וכו'.

לאחר בחירה וחתימת חוזה אדריכלי, בקשו מהאדריכל המלצה למהנדסים נגישים וזמינים ובדקו גם פה תיק עבודות ולקוחות ממליצים.

המהנדס
יקבל מכם דוח יועץ קרקע על מנת שהתכניות שלו יהיו מגובות באופן חוקי. בהסכם מולו יש לכלול תכניות עבודה לביצוע ורשימת ברזל. במקביל, בחרו מודד מוסמך ועשו אתו חוזה על 4 מדידות:
1. מפה מצבית (עבור האדריכל)
2. אפס אפס קווי בניין (לקבלן)
3. סימון כלונסאות (לקבלן)
4. סימון קווי בניין (לקבלן)
דעו! בדיקת קרקע היא קריטית גם אם השכנים כבר ביצעו כזו. הבדיקה שהם ביצעו אינה תופסת לגביכם. יש לבצע דו"ח יועץ קרקע פרטני עבורכם.

האדריכל מגיש סקיצות לפי רשימת הדרישות שלכם ובשילוב חזונו האדריכלי. אם אתם רואים אחרי מספר מפגשים שאין חיבור ביניכם, רצוי להיפרד כידידים ולא להתעקש. הסקיצה היא רכוש האדריכל, כך שאם נפרדתם היא נשארת שלו.

לצורך הגדרת תקציב כדאי לפנות למספר קבלנים ולקבל הערכות מחיר והערות לשיפור. אין להקל ראש בשלב זה. אנו נתקלים יום יום בפערים בין התקציב לבין הסקיצה. לאחר בדיקת תקציב סוגרים את הסקיצה והופכים אותה לגרמושקה.

גרמושקה היא התכנית הסופית של חזות הבית ומידת השטח לבניה. היא מוגשת לוועדה המקומית ע"י מגיש הבקשה, לצורך קבלת היתר הבניה, והועדה המקומית תחזיר לו אותה עם רשימת דרישות כגון: אישור הגה, כיבוי אש, רשות העתיקות ועוד. מגיש הבקשה יסיים את כל תהליך האישורים והחתימות ויגישה שוב עד קבלת היתר הבניה.

האדריכל יכין סט תכניות עבודה לביצוע הכוללות: תכנית לכל קומה, חזיתות, חתכים, גגות, אלומיניום, אינסטלציה, חשמל, פיתוח, הנמכות גבס, נישות ועוד.

המהנדס יכין תכנית ברזל וסט תכניות עבודה מותאמות לתכנית האדריכלית, שכוללות: כלונסאות, קורות קשר, רצפה, ממ"ד, עמודים, תקרה, מעקות, מדרכות חוץ, מדרגות ועוד.

לאחר שיש בידיכם את כל התכניות המפורטות גשו למספר קבלנים לתמחור בניית הבית.

טרם חתימה על הסכם קבלני קיימו פגישה משולבת עם האדריכל והקבלן וודאו שההצעה הקבלנית מתייחסת לכל אשר מפורט בתכניות האדריכליות וההנדסיות. רק אז יוצאים לתכניות עבודה לביצוע וחותמים על הסכם מול הקבלן.

שיהיה בהצלחה!

הכותב הדר זוהר הוא מנכ"ל חברת דור פתרונות בניה ירוקים | www.dor-gs.co.il