גם בנדל"ן – הזול הוא היקר


לאחרונה שיווקתי נכס למכירה שבעליו הוא קבלן. בביקורי הראשון בבית הוא תאר לפרטים איך בנה אותו – החומרים אותם בחר בקפידה, הקירות הכפולים בעובי 30 ס"מ, חיפוי האבן, הריצוף היוקרתי - יבוא מאיטליה. ואז לסיכום אמר לי את המשפט הבא – "בניתי הכי טוב שיש ולא בגלל שאני קבלן, אלא כי לא היה לי כסף לבנות זול". משפט גאוני וכה נכון, כי מי שבונה בזול בסופו של דבר משלם יותר.

במקביל נתקלתי לאחרונה בנכס אחר, בן שנתיים, שבאזור מרבית חלונותיו יש רטיבות. אז נכון שבעל הבית התחייב לתקן את הכל, כי זה עדיין במסגרת האחריות של הקבלן, ונכון שרטיבות מחלונות זה עניין שניתן לפתור בקלות, אבל מה זה אומר על הבניה של הבית הזה? מה יצוץ עם הזמן שכרגע לא נראה לעין?

זה נכון שבסוף אנחנו בוחרים בית שיפה בעינינו, עונה על הצרכים של אורח חיינו ומתאים לתקציב שלנו, אבל כל כך חשוב שבהתאמה לתקציב לא נתפתה לנכסים שלכאורה מתאימים לו, ובהמשך יובילו להוצאות נוספות, במקרה הטוב, ובמקרה הפחות טוב לבעיות שלא ניתנות לפתרון.

לעומת זאת, נכס שבנוי טוב ובאיכות גבוהה, הבלאי שלו יהיה נמוך מאוד והוא יהיה חסכוני מאוד בהוצאות השוטפות. נחזור לנכס של הקבלן – הקירות הכפולים וחיפוי האבן יוצרים בידוד שמשפיע ישירות על הוצאות החימום והקירור. הרצפה אף היא מיוחדת ונשארת חמה בחורף – חיסכון בחימום, ושאר החומרים האיכותיים של הבניה והגימורים הם בעלי בלאי נמוך שלא יגרור אחריו הוצאות החלפה וחידוש.

אז איך נדע לזהות אם נכס הוא איכותי או לא? שהרי לא הכל נראה לעין...

הנטייה הטבעית היא לראות נכס חדש ולהאמין שהוא איכותי, בשעה שנכס בן 20-30 שנה יכול מאוד להטעות כי הוא כבר ישן. גם נכס לא שמור יכול מאוד להטעות. אנחנו רואים את המעטפת שלו, אבל זה לא מעיד על התשתיות, שיכולות להיות מעולות דווקא.

הפתרון לסוגיה זו הוא בדק בית - חברה מקצועית שמגיעה עם מכשור מקצועי, בודקת רטיבות, אינסטלציה, חשמל, מפתחים, אלומיניום, ביובים, חיפויים, ממ"דים, ריצוף, איטום, ברזים, גגות...בקיצור הכל. חברה כזו יודעת לומר היכן יש ליקויים, מה הם, מה הפתרונות להם (אם יש פתרון בכלל), מה דחוף וקריטי ומה לא משמעותי וניתן לחיות אתו, האם הפתרונות כרוכים בעלויות גבוהות או לא, ואפילו מה בנוי שלא לפי התקן. בשורה התחתונה החברה עוזרת מאוד לקבל החלטה אם כדאי לקנות את הנכס, ולא מסתבכים בבעיות מסובכות ומורכבות לפתרון, או כאלה שלא ניתנות לפתרון כלל. נתקלתי במספר חברות כאלה במהלך השנים ונוכחתי לראות את המקצועיות שלהן ואת השקט הנפשי שהן נותנות למי שמזמין אותן.

שלא תתבלבלו, כמו כל דבר בחיים, אין נכס ללא ליקויים ואין נכס מושלם, אבל זה מאוד מרגיע לדעת מה הם הליקויים, מהי משמעותם ומהו הפתרון.

מרבית הקונים שפגשתי אינם מזמינים חברת בדק בית. יש כל כך הרבה הוצאות סביב רכישת נכס וגם כך, לרוב קונים נכס שהוא על גבול היכולת התקציבית. ואני אומרת, אם אתם בודקים רכב ששווה עשרות אלפי שקלים לפני שאתם רוכשים אותו, אז על אחת כמה וכמה כשאתם לקראת רכישת נכס שעולה לכם מיליונים. אין מה להתלבט. זו הוצאה זניחה ביחס לסכום העסקה ולהוצאות שעלולות להיווצר בעתיד מבעיות שלא תדעו עליהן. לעתים ליקויים מסוימים אף יכולים להוות קלף מיקוח במו"מ על סכום העסקה (זה תלוי כמובן במחיר שהמוכרים דורשים ואם הליקויים כבר נלקחו בחשבון).

קוראים יקרים, אם אתם לקראת רכישת נכס, אל תחסכו בהוצאות קטנות וחשובות שתחסוכנה לכם כסף גדול בהמשך. כנ"ל לגבי יועצי משכנתאות, יועצים לכלכלת המשפחה ומעצבי פנים, אם יש צורך בשיפוץ...אבל זה כבר למאמר אחר...אולי הבא...

הכותבת חן מרדיקס עוסקת בתיווך, ייעוץ וליווי השקעות נדל"ן פרטי ומסחרי. בוגרת קורס גישור של משרד המסחר והתעשייה חיפה ויו"רית של קבוצת העסקים BNI טבעון | chenmardix@gmail.com