החוזה ומשמעותו


על פי המילון חוזה הוא הסכם חתום המחייב את הצדדים. חוזה הינו ביטוי להסכמה בין שני צדדים, כשההסכמה יכולה להיות בכל תחום מתחומי החיים. הבסיס לחוזה הינו למעשה הבחירה של הצדדים להיות קשורים האחד בשני בתנאים שהוסכמו ביניהם, מתוך רצון חופשי.  דיני החוזים קובעים מערכת כללים ונורמות מחייבות. כאשר מתגלה בעיה או מחלוקת הקשורה להסכם,  ע"פ רוב נפנה לדין הרלוונטי כדי למצוא את הפתרון למחלוקת.

ראשיתו של כל הסכם הינו בתהליך משא ומתן. זהו השלב "הטרום חוזי" - מצב תודעתי המכין את הקרקע להגעה להסכמות ולחתימת הסכם. יודגש כי "חתימת" הסכם אינה בהכרח על דרך של כתב, ויתכן כי הסכם ייכרת גם בדרך של הסכמה בעל פה, לחיצת יד, או התנהגות אחרת אשר יש בה כדי להעיד כי הצדדים הגיעו לכלל הסכם ביניהם.

סעיף 12 לחוק החוזים חלק כללי 1973 קובע כי:

(א) במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב

(ב)  צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחויבים.


החוק, אגב, מטיל חובת תום לב כבר בשלב הטרום חוזי. 

איך כורתים חוזה? האם היה חוזה או לא? 

זיכרון דברים הנו דוגמה למקרים רבים בהם נוצרה מחלוקת. האם מדובר בחוזה מחייב או לא? מתי נראה בזיכרון הדברים חוזה מחייב?

על מנת שחוזה (זיכרון דברים) יהיה תקף, חייבים להתקיים בו התנאים הבאים:  
1. מסוימות = פירוט.  החוזה צריך לכלול את פירוט יסודות העסקה, זהות הצדדים, מהות העסקה, מחיר/תמורה כספית. אם מדובר בעסקת מקרקעין, חובה שכל ההסכמות תעלינה על הכתב ותיחתמנה ע"י הצדדים.

2. גמירת דעת = רצון ברור, מגובש ונחרץ להתחייב בהתחייבות משפטית, כלומר, הרצון להיקשר בעסקה, בקשר משפטי, צריך להיות ברור ומובן. אין חוזה בלי גמירת דעת. המבחן האם הייתה או לא הייתה גמירת דעת הוא מבחן אובייקטיבי חיצוני שייבדק בנסיבותיה של עסקה. השאלה היא האם ניתן להבין מכלל הנסיבות, כי הצדדים התכוונו לחוזה מחייב והדבר נלמד ממכלול האירועים שקדמו וליוו את חתימת ההסכם.

במקום שהצדדים ציינו מפורשות את פרטי העסקה ביניהם בזיכרון הדברים עצמו, ניתן להניח כי התכוונו להגיע לכדי קשר משפטי מחייב. לעומת זאת, אם התנאים הבסיסיים לעסקה, כגון מחיר, כמות וזמן בעסקת מכר, לא צוינו או הוסכמו בין הצדדים, יש להניח כי הם טרם סיכמו את המשא והמתן ביניהם, וזיכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים במשא ומתן שטרם נסתיים.

במקרים רבים שהגיעו לפתחם של בתי המשפט, התלבטו השופטים האם זיכרון דברים שנחתם בין צדדים לעסקה אכן מחייב, או שמא מדובר במסמך שלא "הובשל" לעסקה כי חסרים בו פרטים מהותיים. בפסק הדין שנדון בפני כב' השופט חיים טובי ממחוזי תל אביב בדבר תוקפו של זיכרון דברים שנחתם בין תובע לבין נתבעת ואחיה, בדבר רכישת נכס שקיבלו בירושה מהוריהם, קבע ביהמ"ש כי על אף שלא צוין מחיר התמורה בזיכרון הדברים, הרי שמכלל הנסיבות והסכמות הצדדים ניתן היה להבין כי כוונתם לביצוע העסקה, ואכן ביהמ"ש קיבל את התביעה וקבע כי זיכרון הדברים שנחתם ביניהם הוא חוזה מחייב שניתן לאכוף.

בחוק החוזים קיימים מספר סעדים למקרה של הפרת הסכם. בהתאם לחוק ניתן לעתור לאכיפת ההסכם או לביטולו, כאשר בשני המצבים ניתן לתבוע בנוסף גם פיצויים בגין נזק שנגרם כתוצאה מההפרה. על פי רוב, על מנת לקבל פיצוי עבור נזק שנגרם, יש להוכיח את הנזק ושיעורו, למעט כאשר מדובר בפיצוי מוסכם שנקבע בין הצדדים מראש בעת התקשרותם בהסכם. בחוזי מכר דירות, נהוג בד"כ להסכים על פיצוי מוסכם בשיעור של 10% משווי העסקה.

הכותבת, עו"ד איילת כהן, מתמחה בדיני משפחה, מקרקעין ומיסוי נדל"ן | dvoc@zahav.net.il