זה הזמן למיחזור משכנתא


במאמריי הקודמים הערכתי ירידה של ריביות המשכנתא עקב גורמים חיצוניים (אי וודאות פוליטית ומשבר סחר עולמי) ופנימיים (ירידה במכירות בתים, ירידה בכמות המשכנתאות, תחרות גוברת), והמשך ירידה זוחלת לחודשים הקרובים. ובכן, שלושה חודשים עברו והירידה נמשכת. מאז חודש פברואר השנה אנו חווים ירידות ריבית רצופות, המסתכמות עד עתה ביותר מחצי אחוז!!! מעבר לירידות הריבית ניתן גם להרגיש בצורה די ברורה את הסנטימנט בסניפי הבנק עצמם - מלחמה על כל משכנתא. התחרות הזאת טובה לנו הצרכנים.

מנגד, אם לא יקרה משהו יוצא דופן אני מעריך שהירידות מתקרבות אל קיצן, ובחודשים הקרובים נחווה עצירת מגמה ואולי אף היפוך כלפי מעלה. בקרוב תוקם ממשלה חדשה, ימונה שר אוצר חדש/ישן, אי הוודאות תתחיל להתפוגג והרוכשים הפוטנציאליים שיושבים על הגדר מזה תקופה, יחזרו לשוק הדירות. הביקוש יעלה, המחירים יתחילו לשנות מגמה כלפי מעלה, והביקוש למשכנתאות, כמו גם הריביות, יגדלו בהתאם.

כמי שפועל בתחום הרבה שנים אני חושב שכבר מזמן לא נוצרה לציבור נוטלי המשכנתאות הזדמנות כל כך משמעותית להוזיל ולחסוך הרבה מאד כסף בתשלומים לבנק. המלצה חמה שלי – בדקו כדאיות מיחזור המשכנתא שלכם. גם אם אתם בטוחים שקיבלתם את המשכנתא הטובה ביותר בעולם, ובין אם לקחתם משכנתא רק לפני חצי שנה, או נעזרתם ביועץ משכנתאות פרטי וכו'...עדיין שווה לכם לבדוק.

חשוב להדגיש שאין זה אומר שבכל משכנתא קיימת משתלם לבצע שינוי או מיחזור, שכן ייתכן שהמשכנתא נלקחה מלכתחילה בתנאים נהדרים ואולי לא שווה לגעת בה, אך בהחלט הייתי ממליץ לכל אחד לבדוק כדאיות מיחזור.

דבר נוסף שכדאי מאד לקחת בחשבון – כדאיות מיחזור אינה תלויה בהורדת ריבית בלבד. זו טעות נפוצה מאד לחשוב כך. משכנתא איכותית היא משכנתא שנבנית בצורה חכמה ואיכותית, תוך ניהול סיכונים מושכל לאורך זמן. לאחר בניית תמהיל איכותי, מתמקחים עם הבנקים על הריביות. ברור שהורדת ריבית בלבד תחסוך לכם כסף, אך תמהיל טוב וריביות נמוכות יחסכו לכם פי כמה וכמה מאשר ריביות נמוכות בלבד.  

על מנת לסבר את האוזן, הנה משכנתא אמיתית ממש מהימים האחרונים:

משפחה ממרכז הארץ נטלה משכנתא בתחילת שנת 2017 בריביות טובות יחסית לתקופה.

הנה יתרת המשכנתא לפני המיחזור:

144,000 ₪ - מסלול פריים – 27 שנים – ריבית 1.25% לשנה.

217,000 ₪ - מסלול משתנה 5 צמודה – 27 שנים – ריבית 2.99%.

240,000 ₪ - מסלול קבועה צמודה – 27 שנים – ריבית 3.79%.

יתרה נוכחית כ- 601,000 ₪. החזר חודשי סביב 2,680 ₪.

מה ניתן לעשות?

ובכן, אם נתמקד רק בהורדת ריבית, ונניח שהלווים יצליחו להגיע במיחזור המשכנתא להורדת ריבית משמעותית של 0.5% בכל המסלולים – הצעד הזה יחסוך למשפחה כ 60,000 ₪. הרבה כסף, אבל לא מספיק....

פתרון אלטרנטיבי: בניית תמהיל אחר ואיכותי הרבה יותר, תוך ניהול סיכונים נכון והפחתה משמעותית באי הוודאות שבתמהיל המקורי. לאחר מכן מיקוח קשוח מול הבנקים על הריביות.

והנה התוצאה:

200,000 ₪ - מסלול פריים – 30 שנים – ריבית 1.05%.

100,000 ₪ - ריבית משתנה 5, לא צמודה – 30 שנים – 3.15%.

240,000 ₪ - קבועה לא צמודה - 23 שנים – 23 שנים – 3.34%.

61,000 ₪ - קבועה צמודה – 20 שנים – 2.45%.

החזר חודשי סביב 2,675 ₪. 

אז כמה כסף תחסוך המשפחה, בתסריטים ריאליים, עם המשכנתא החדשה לעומת המקורית? בין 150,000 ₪ ל 290,000 ₪!!!

מסקנה: להוריד ריביות זה נחמד אבל החיסכון הגדול והמשמעותי (מאד) נמצא בבניה של תמהיל חכם - ולאחר מכן מו"מ קשוח על הריביות.


הכותב, שוקי מלה,  הוא מומחה למשכנתאות ולאסטרטגיות חיסכון בחברת °360 תכנון, ליווי וייעוץ משכנתאות. בעל תואר שני במנהל עסקים MBA והסמכה בינלאומית כמתכנן פיננסי - CFP. אתר הבית: www.360finance.co.il