נדל"ן ומשכנתאות – התפתחויות אפשריות לאחר הבחירות


הבחירות כבר מאחורינו ואותנו מעניין מה יקרה בארץ בגזרת הנדל"ן והמשכנתאות.

ובכן, את הסקירה נתחיל בתסריטים אפשריים כתוצאה ישירה מהבחירות ובהמשך נתייחס להשפעות גלובליות על השוק שלנו, שכן בחודשים האחרונים אנו חווים שינוי מגמה דרמטי (לטווח קצר?), בעיקר בארה"ב.

בגזרת הפנים: לדעתי הרבה מאד תלוי בשאלה האם משה כחלון יישאר בתפקידו כשר אוצר או יפנה את מקומו לכוכב חדש. לזכותו של כחלון ייאמר שהוא באמת ניסה לבצע שינויים: יזם תכנית רחבה להורדת מחירי הנדל"ן, שכללה תכנית שאפתנית של מחיר למשתכן, ניסה להגדיל את היצע הקרקעות, העלה מסים על נדל"ן כדי להבריח משקיעים ועוד. אם כחלון יישאר בתפקידו סביר להניח שירצה להמשיך ואף להרחיב את התכניות. בתסריט זה אני משער שמחירי הנדל"ן ימשיכו לדשדש למשך תקופה די ארוכה ואולי אף לרדת מעט – שכן זו מטרתו המוצהרת ומורשתו של כחלון, והוא לא ירד מהבמה מבלי להראות תוצאות מובהקות יותר. בהתאם לכך, אני משער שנראה תכניות אגרסיביות יותר, מאמץ להגדלת היצע הדירות, הרחבת מחיר למשתכן, תכניות דיור להשכרה ארוכת טווח וכו'.

אם משה כחלון לא ימשיך בתפקידו כשר האוצר – אני מעריך ששר האוצר הבא לא יוכל להפסיק את תכנית מחיר למשתכן באבחה אחת, לכן לא צפויים זעזועים משמעותיים בטווח הקצר. אם בכל זאת יעצור שר האוצר הבא את התכניות השונות של כחלון, צפויה בהלת ביקושים שתזעזע את השוק. חשוב לזכור שתכנית מחיר למשתכן יצרה מצב שבו חלק קטן מרוכשי הדירות החדשות נהנים מעדיפות משמעותית במחיר על פני האחרים, ולכן רוכשים פוטנציאליים רבים יושבים על הגדר בתקווה לפתיחת מכרזים נוספים של התכנית, או פשוט ממתינים לירידת מחירים משמעותית שאותה הבטיח כחלון. מה יקרה אם הרוכשים הפוטנציאליים יחששו מעצירת התכניות? או אז ייתכן שיתממשו תסריטי הבלהות של הקבלנים והיזמים המתריעים מעל כל במה אפשרית על מגרעותיה של התכנית ועל גל גדול של ביקושים, בעוד היצע הדירות ומספר התחלות הבניה ירד בשנתיים האחרונות. בקונסטלציה כזאת מחירי הדירות עלולים לעלות בעשרות אחוזים בתקופה הקרובה. לעניות דעתי סיכוי לא גבוה לתסריט שכזה.   

בגזרת החוץ: בכלכלה הגלובלית, בעיקר בארה"ב, מתרחשים בחודשים האחרונים שינויים שלדעתי יהיו משמעותיים ביותר לשוק המשכנתאות בישראל. מאז סוף 2018 הבורסות בארה"ב בירידות חדות, נתוני מקרו ושאר אינדיקטורים מלמדים על האטה בכלכלה, עקום תשואת האג"ח לטווח בינוני של 10 שנים התהפך ומראה ריבית נמוכה יותר מזו של הטווח הקצר, מה שמלמד על ציפיות המשקיעים לירידות ריבית. הגדיל לעשות יו"ר ה-Federal Reserve (הפד) הבנק המרכזי האמריקאי – שהצהיר במרץ השנה על הפסקת העלאות הריבית לשנה זו וייתכן שגם לשנה הבאה!!! כל זאת לאחר שבמשך השנתיים האחרונות הפד העלה את הריבית האמריקאית מאזור האפס ל- 2.5% לשנה, וכל ההערכות האחרונות דיברו על המשך העלאות ריבית ב- 2019 וב- 2020, ופתאום הכול מתהפך והחשש ממיתון נוסף מרעיד את הבית.

בשוק המשכנתאות שלנו אנו רואים כיצד מתורגם המצב הגלובלי להורדת ריבית זוחלת מאז תחילת השנה. לא ירידות דרמטיות עדיין, אך בהחלט תחושה של שינוי מגמה. סביר מאד להניח שהירידות הללו תימשכנה בחודשים הקרובים, שכן אנו מושפעים לחלוטין מהמצב הכלכלי העולמי. אם השווקים יתדרדרו למיתון, מעבר לירידת ריביות המשכנתא, אולי נחווה בטווח הקצר גם ירידות מחיר בנדל"ן למגורים. מנגד, בטווח הבינוני, ירידה משמעותית בריביות עלולה לגרום שוב ליצירת בועה ולעליית מחירים.

דעתי לסיום: מי שישב עד עתה על הגדר – לא רעיון רע להמתין עוד קצת...

חג חירות שמח...        

 

הכותב, שוקי מלה, הוא מומחה למשכנתאות ולאסטרטגיות חיסכון בחברת °360 תכנון, ליווי וייעוץ משכנתאות. בעל תואר שני במנהל עסקים MBA והסמכה בינלאומית כמתכנן פיננסי - CFP.  אתר הבית: www.360finance.co.il

אין לראות במאמר זה ו/או הניתוח הכלול בו הצעה או תחליף לייעוץ מקצועי.