נדל"ן ומשכנתאות – סקירה חצי שנתית


אז הנה אנחנו כבר במחצית 2019, זמן לבדוק מה קרה בחודשים הללו בשוק הנדל"ן והמשכנתאות בארץ ומהי המגמה הלאה.

בגזרת הנדל"ן – מאז אמצע השנה שעברה ועד היום אנו חווים האטה בעסקאות, וכתוצאה מכך גם ירידה מסוימת במחירי הדיור. הדברים נכונים בעיקר לאזורי הפריפריה. די במבט חטוף בעפולה כדי להבין שהשוק בהאטה. רובע יזרעאל, שהיה היהלום שבכתר בהתרחבות העיר ונהנה מביקושים אדירים עד לפני שנה וחצי-שנתיים, התמלא בשנה האחרונה בשלטי מכירה והשכרה, והקונים אינם מגיעים בהמוניהם. מכרזי "פרויקט למשתכן" שמבשילים לכדי ביצוע מכניסים קצת פעילות לשוק, דוגמת מגדל העמק וטבעון, אך סה"כ יש רגיעה - בטח ובטח לא העלייה המסיבית בכמות העסקאות ובמחירים כמו בשנים קודמות. מעבר לנתונים הרשמיים, מי שפעיל בשוק יכול גם לחוש את האווירה. משיחות עם מתווכים וקבלנים, אבל בעיקר בביקורים שלי בבנקים למשכנתאות – ניתן לחוש את הסנטימנט השלילי. חלק מהסניפים חווים בחודשיים-שלושה האחרונים ירידה לא קטנה במספר העסקאות. זה לא אומר שנכנסנו למשבר או לקיפאון לאורך זמן, אלא עושה רושם שכרגע מדובר בהאטה מסוימת בגלל גורמים חיצוניים (בחירות, אי וודאות, ריבית ועוד) ופנימיים (מחיר למשתכן, ריביות משכנתא שעלו משמעותית מאז 2015, מיסוי נדל"ן ועוד).

בגזרת המשכנתאות
– אם בחודשיים הראשונים של השנה עדיין חווינו המשך עליות ריבית משנה שעברה, הרי שמאז מרץ השתנה הכיוון וכרגע אנחנו נמצאים בחודש שלישי רצוף של ירידת ריביות המשכנתא. מהדו"ח שמפרסם בנק ישראל בכל חודש ניתן ללמוד כי בחודשים הללו ירדו הריביות הממוצעות בכ -0.2% עד 0.3%. כדי לסבר את האוזן ניקח לדוגמא משכנתא בגובה של 1,000,000 ₪ ל- 25 שנים. ירידה ממוצעת של 0.2% עד 0.3% בריביות מתבטאת בחיסכון של כ- 30,000 ₪ עד 45,000 ₪ לאורך התקופה. הבשורות היותר טובות הן, שהשילוב בין ירידת הריבית והרגיעה היחסית בעסקאות, מייצר הזדמנות מצוינת ללווי המשכנתאות להתמקח יותר על התנאים. כשהבנקים לחוצים לסגור כל עסקה, כוח המיקוח שלנו עולה, וניתן להשיג תוצאות הרבה יותר טובות.

ולאן פנינו מועדות? ובכן, כפי שציינתי כאן בפעם הקודמת, לדעתי החודשים הקרובים ימשיכו להיות בסימן רגיעה/האטה וקיימת סבירות לא נמוכה להמשך ירידה בריביות המשכנתא. אני לא מעריך ירידות דרמטיות אלא ירידה זוחלת. סביר להניח שגם שוק הנדל"ן לא יתאושש לפתע פתאום ולא צפוי להתחולל מהפך בארץ.

למען הזוגות שרכשו דירה וצריכים לשלם משכנתא בקרוב, הנה מספר טיפים למי שמנהל את התהליך בעצמו, ללא ייעוץ מקצועי חיצוני: 

  1. היכנסו לפורומים למשכנתאות, קראו מדריכי משכנתא וכו'. למדו עקרונות בסיסיים של בניית תמהיל איכותי והגיעו לבנק עם תמהיל מוכן שאתם בניתם לעצמכם. אל תתנו לבנקים להכתיב לכם את תמהיל המשכנתא שנוח להם להציע לכם.
  2. נהלו מו"מ קשוח עם מספר בנקים. צאו מתוך נקודת הנחה שהבנק רוצה אתכם לפחות כפי שאתם צריכים אותו.
  3. קבלו מהבנקים ריביות על התמהיל שבניתם, בחרו את ההצעה הטובה ביותר שקיבלתם וחזרו לבנקים האחרים לסיבוב שני כדי לשפר. עם ההצעה המשופרת חזרו לבנקים לסיבוב שלישי, וכך הלאה, עד שהבנקים ירימו ידיים ואתם תישארו עם ההצעה הטובה ביותר.

בהצלחה.

 הכותב הוא מומחה למשכנתאות ולאסטרטגיות חיסכון בחברת °360 תכנון, ליווי וייעוץ משכנתאות. בעל תואר שני במנהל עסקים MBA והסמכה בינלאומית כמתכנן פיננסי - CFP. אתר הבית: www.360finance.co.il

 אין לראות במאמר זה ו/או הניתוח הכלול בו הצעה או תחליף לייעוץ מקצועי.