2019 - שנה מאתגרת ומעניינת


שנת 2019 החלה כהמשך לסוף 2018 – ריביות משכנתא זוחלות כלפי מעלה, עד פברואר השנה בו נרשם השיא: 3.89% בצמודות מדד, ו – 4.76% בלא צמודות, לתקופה של מעל ל- 25 שנה (עפ"י דוח שבנק ישראל מפרסם בכל חודש). במרץ-אפריל החלו הריביות לשנות כיוון ובהמשך היה כבר ברור שזו מגמה ולא שינוי חד פעמי. בזמן כתיבת מאמר זה עדיין לא התפרסם דו"ח דצמבר, אך מאז מרץ ועד נובמבר הריבית הממוצעת ירדה בין 0.5% ל- 0.9% בהתאמה. סביר להניח שבדו"ח הבא ניווכח שבדצמבר הריבית המשיכה לרדת, שכן מעבר לעובדה שהשוק לא השתנה בחודש זה, מדובר גם בסוף שנה, ובתקופה זו הבנקים בד"כ מתגמשים יותר כדי לסגור את יעד המכירות השנתי. כמובן שמי שחי את השטח ועושה עבודה ממש טובה מול הבנקים, הרגיש ירידה משמעותית יותר מזו המשתקפת בדו"ח. על הסיבות והגורמים לירידה המתמשכת בריבית כתבתי במאמריי הקודמים. הירידות היו צפויות לאור המצב הגיאופוליטי והקיפאון בעסקאות הנדל"ן (שנגרמו בין היתר גם בגלל המצב הגיאופוליטי ואי הוודאות השוררת בארץ). עד לאן תמשכנה הירידות הללו? קשה לקבוע. הערכתי היא שבחודשים הקרובים, ייתכן סביב מרץ/אפריל, הן תיעצרנה ובאיזשהו שלב הכיוון יתהפך שוב כלפי מעלה.

אם נעשה זום אאוט לרגע משוק המשכנתאות ונסתכל מלמעלה על מה שהתרחש בשנה האחרונה, נגלה תמונה מעניינת. הרי מה קורה בד"כ בסביבת ריבית כל כך נמוכה? נוצרות בועות... משקיעים מחפשים אלטרנטיבה לכספם ונוצר סחף גדול המנפח את המחירים. זו הייתה בדיוק הסיטואציה בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות, עד שמצאנו את עצמנו עם הכפלת מחירי הדירות גם ביישובי הפריפריה הרחוקים, וחלום הדירה שהלך והתרחק מזוגות צעירים רבים. ומה קורה בינתיים בשנה זו? ובכן, הרי בשנים האחרונות נכנסו המון מגבלות על רכישת דירות שנועדו להרחיק משקיעים ולמתן את עליית המחירים (ואפילו הבטחה מפורשת של שר האוצר כחלון להורדה משמעותית במחירים). לאור הירידות בריבית חיפשו משקיעים אלטרנטיבה אטרקטיבית לכספם, שהרי הנדל"ן פחות כדאי כרגע. ומהי התוצאה? משקיעים מחפשים אלטרנטיבות, כמו לדוגמא אג"חים בסיכון נמוך (מדינה וחברות יציבות) שעלו בצורה מדהימה השנה. מי שהשקיע את כספו בתחילת השנה באג"ח חסר סיכון או בסיכון נמוך מאד, קיבל תשואה פנטסטית של 5%, 6% ויותר!!! זה גם מה שמביא אותי להעריך, בין היתר, ששוק הנדל"ן שוב יתחמם בחודשים הקרובים, שכן שוק האג"ח מוגבל ודי מיצה את עצמו. שוק המניות נמצא בתקופה קצת בעייתית לאור מלחמות הסחר ואי הוודאות שטראמפ והחלטותיו הבלתי צפויות מכניסים אליו (מעבר לכך אני מעריך שמניות הוא מרכיב לא גדול בתיק של רוב המשקיעים הקטנים שיצאו משוק הנדל"ן). בהיעדר אלטרנטיבות השקעה טובות - שוק הנדל"ן, למרות המגבלות, יחזור לקרוץ גם לחלק מהמשקיעים. הוסיפו לכך גם את קהל היעד הטבעי - זוגות שישבו על הגדר תקופה ארוכה ולא רכשו דירות בהמתנה לגורל תכניות הדגל של כחלון – מחיר למשתכן ובנות משפחתה – ונקבל שוב תמהיל נפיץ שכנראה ישנה את הכיוון כלפי מעלה. מקווה שאתבדה.

אז מה עושים ברמה האופרטיבית? ובכן, לבעלי משכנתאות קיימות אני חוזר וממליץ לנצל את הריביות הנמוכות מאד ולבדוק כדאיות מיחזור המשכנתא. גם אם המשכנתא נלקחה ממש בתחילת השנה – אתם מוזמנים לבצע בדיקה מולי או מול איש מקצוע אחר. הבדיקה היא ללא עלות. אפשר גם לגשת עצמאית לבנקים ולבקש הצעה למיחזור המשכנתא. חשוב לשים לב לקנסות ההיוון שעלולים להגיע לאלפי ועשרות אלפי שקלים (שהרי הקנסות מגלמים את ירידת הריבית) ולוודא שהתוצאה משתלמת למרות הקנסות.

לרוכשים פוטנציאליים היושבים על הגדר בהמתנה להתפוגגות אי הוודאות – יש לכם כרגע הזדמנות פז שאולי לא תחזור בשנים הקרובות. גם הביקוש ירד ושוק הנדל"ן נעצר מעט, כך שאפשר להתמקח יותר ולמצוא דירות במחירים סבירים (למרות שבחודשיים-שלושה האחרונים בהחלט ניתן לשים לב להתאוששות), וגם ריביות המשכנתא בשפל של השנים האחרונות. לדעתי חבל לפספס את הקונסטלציה הזמנית שנוצרה כאן.

הכותב, שוקי מלה,  הוא מומחה למשכנתאות ולאסטרטגיות חיסכון בחברת °360 תכנון, ליווי וייעוץ משכנתאות. בעל תואר שני במנהל עסקים MBA והסמכה בינלאומית כמתכנן פיננסי - CFP. אתר הבית: www.360finance.co.il